Défendre vos droits au sein de la copropriété et face aux conflits de voisinage
Le parc immobilier de Marseille, Aix-en-Provence, Martigues et Aubagne se caractérise par une grande diversité d'immeubles en copropriété, allant des immeubles anciens du centre-ville marseillais (souvent exposés à des problématiques structurelles et d'infiltrations) aux grandes résidences récentes. Régie par la loi d'ordre public du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, la copropriété est un terrain juridique d'une extrême technicité où la moindre erreur de délai ou de majorité fait basculer un procès.
Maître Thibaut JOUVE intervient aussi bien aux côtés des copropriétaires individuels (victimes d'abus de majorité, de sinistres ou de travaux sauvages) que des syndicats de copropriétaires et syndics (pour le recouvrement forcé des charges et la protection des parties communes) devant le Tribunal Judiciaire de Marseille et d'Aix-en-Provence.
1. Contestation d'Assemblée Générale (AG) et Abus de Majorité
Les décisions votées en Assemblée Générale engagent financièrement et durablement tous les copropriétaires. Si une résolution a été adoptée en violation des règles légales ou de votre règlement de copropriété, l'action en annulation obéit à des conditions strictes (article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) :
- Qualité pour agir : Seul un copropriétaire opposant (ayant voté « contre » la résolution) ou défaillant (ni présent ni représenté lors de l'AG) est recevable à contester une décision.
- Le délai couperet de deux mois : Vous disposez d'un délai impératif de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'AG par le syndic (par lettre recommandée ou voie électronique) pour délivrer une assignation devant le Tribunal Judiciaire. Passé ce délai de forclusion, la résolution devient définitive, même si elle est entachée d'une illégalité manifeste.
- Irrégularités de forme et de fond : Nous obtenons l'annulation des résolutions votées à une mauvaise majorité (articles 24, 25 ou 26), des convocations tardives ou incomplètes (absence des devis ou projets de contrats), ainsi que des décisions caractérisant un abus de majorité (résolution contraire à l'intérêt collectif ou prise dans le seul but de favoriser un copropriétaire majoritaire) ou un refus abusif d'autoriser des travaux légitimes.
2. Travaux Illicites, Sinistres en Copropriété et Responsabilité du Syndic
L'équilibre d'un immeuble est fréquemment rompu par des initiatives individuelles sans autorisation ou par la carence des organes de gestion :
Annexion de parties communes et travaux sans autorisation
Percement d'un mur porteur sans vote préalable en AG, annexion d'un couloir ou de combles, fermeture d'une loggia, installation de climatiseurs en façade ou transformation d'un toit en terrasse privative : nous saisissons le Juge des référés pour faire ordonner l'interruption immédiate des travaux et la remise en état des lieux à l'identique sous astreinte financière (ex: 150 € à 500 € par jour de retard).
Infiltrations, dégâts des eaux et urgence structurelle
Lorsqu'un copropriétaire subit des infiltrations provenant de la toiture, d'une terrasse accessible ou de canalisations communes et que le syndicat des copropriétaires tarde à voter les travaux, notre cabinet engage une procédure de référé-expertise judiciaire. Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction et du défaut d'entretien des parties communes (article 14 de la loi de 1965) et doit indemniser votre préjudice matériel ainsi que votre perte de loyers ou trouble de jouissance.
Mise en cause de la responsabilité du Syndic ou Administration provisoire
Le syndic professionnel ou bénévole est le mandataire du syndicat. En cas de faute de gestion caractérisée (défaut d'entretien de l'immeuble, dépassement de budget non voté, perte d'une garantie d'assurance par négligence), nous engageons sa responsabilité civile professionnelle. Pour les copropriétés en difficulté ou dépourvues de syndic à Marseille, nous saisissons le Président du Tribunal pour faire désigner un administrateur provisoire.
3. Troubles Anormaux de Voisinage, Servitudes et Empiètements
Au-delà du cadre strict de la copropriété, le Cabinet Jouve défend les propriétaires de maisons individuelles, de fonds commerciaux et d'appartements face aux conflits de voisinage dans tout le département des Bouches-du-Rhône :
- Troubles anormaux de voisinage (Art. 1253 du Code civil) : Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Nous agissons pour faire cesser et indemniser les nuisances sonores et olfactives (notamment liées à l'exploitation d'un restaurant, d'un bar ou d'une extraction non conforme en rez-de-chaussée d'immeuble), les nuisances liées aux locations saisonnières intensives, ou la perte d'ensoleillement et de vue causée par une construction voisine.
- Empiètement, bornage et servitudes : Un empiètement sur votre terrain, même de quelques centimètres (mur de clôture, débord de toiture, fondations), est sanctionné de manière implacable par la Cour de cassation par la démolition de la partie qui empiète. Nous intervenons également en matière de bornage judiciaire, de respect des distances légales de plantation et de défense des servitudes de passage ou de vue.
Foire Aux Questions : Copropriété & Voisinage
Puis-je arrêter de payer mes charges de copropriété si le syndic ne fait pas réparer une fuite dans mon appartement ?
Non, jamais. La jurisprudence est constante : les charges de copropriété sont nécessaires au fonctionnement vital de l'immeuble et vous ne pouvez pas opposer « l'exception d'inexécution » au syndicat des copropriétaires. Si vous cessez de payer vos charges, vous vous exposez à une condamnation rapide (procédure accélérée au fond de l'article 19-2 rendant exigibles même les provisions futures de l'année). La bonne stratégie consiste à continuer de régler vos appels de fonds tout en assignant le syndicat en référé pour le contraindre sous astreinte à exécuter les travaux et à vous rembourser vos préjudices.
J'ai voté « abstention » lors de l'Assemblée Générale, puis-je contester la résolution devant le Tribunal ?
Non. Au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire qui s'abstient lors du vote (sauf s'il a émis des réserves très spécifiques sur la régularité formelle du vote) n'est considéré ni comme « opposant », ni comme « défaillant ». Pour préserver votre droit d'agir en nullité devant le Tribunal Judiciaire dans le délai de 2 mois, vous devez impérativement voter « Contre » la résolution litigieuse lors de l'AG (ou être totalement absent et non représenté).
Can an English-speaking apartment owner challenge a condominium (copropriété) decision in Marseille?
Yes, provided we act swiftly. Under French Condominium Law (Loi du 10 juillet 1965), any owner who voted against a resolution or was absent during the General Meeting (Assemblée Générale) has a strict two-month deadline from the official notification of the minutes to file a lawsuit before the Judicial Court. Our firm assists international property owners in Marseille and Provence in challenging unlawful resolutions, stopping unauthorized construction in common areas, and resolving neighborhood disputes.