Par un arrêt majeur du 16 septembre 2026 (pourvoi n° 24-11.881), la première chambre civile de la Cour de cassation confirme un arrêt rendu par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence et rappelle avec force l'étendue de la responsabilité civile du notaire en matière d'achat immobilier sur plan (VEFA).
En droit immobilier et en droit de la construction, le pire scénario pour un investisseur acquérant un bien en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est celui de la liquidation judiciaire du constructeur-promoteur alors que l'immeuble demeure inachevé et que la banque exige le remboursement du prêt immobilier.
1. Les faits : Vente sur plan inachevée, faillite du constructeur et rétractation tardive
Dans cette affaire, des époux donnent procuration à l'étude notariale le 3 avril 2008 pour acquérir en VEFA un appartement destiné à la location, financé par un prêt bancaire, et reçoivent le même jour le projet d'acte de vente. L'acte authentique de vente et de prêt est signé le 23 avril 2008.
Cependant, le constructeur est placé en liquidation judiciaire en janvier 2010 alors que l'immeuble est laissé inachevé (abandon de chantier en VEFA). Face à l'arrêt des remboursements du crédit, la banque prononce la déchéance du terme et délivre un commandement de payer valant saisie immobilière en 2013.
Pour se défendre, les acquéreurs notifient au notaire leur rétractation en avril 2014 — soit six ans après la vente — en soutenant que le délai de réflexion de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) n'avait jamais valablement couru. Après l'annulation de la vente et du prêt, la banque réclame aux époux la restitution du capital restant dû (157 331,73 €), et ces derniers appellent le notaire en garantie sur le fondement de sa responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil).
2. Modification substantielle de l'acte : l'obligation de purger à nouveau le droit de rétractation (Art. L. 271-1 du CCH)
Pour contester toute faute, le notaire soutenait avoir remis en mains propres le projet d'acte accompagné d'une lettre explicative rappelant les modalités du droit de rétractation préalablement à la vente.
Toutefois, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, approuvée par la Cour de cassation, relève une divergence déterminante entre le projet d'acte initialement notifié et l'acte authentique finalement signé : l'acte authentique prévoyait un différé d'amortissement du prêt qui ne figurait pas dans le projet d'acte.
- Une condition essentielle du consentement : Les juges du fond ont souverainement estimé que l'ajout de ce différé d'amortissement portait sur une condition essentielle du consentement des acquéreurs.
- L'obligation d'une nouvelle notification : Dès lors que l'acte définitif comporte une modification substantielle par rapport au projet notifié, le notaire a l'obligation légale de procéder à une nouvelle notification du droit de rétractation conformément à l'article L. 271-1 du CCH. Faute de l'avoir fait, le délai de rétractation n'avait jamais commencé à courir, permettant aux acquéreurs d'anéantir rétroactivement la vente et le prêt plusieurs années plus tard.
3. Insolvabilité du promoteur : Le notaire condamné à garantir le remboursement du capital du prêt (Art. 1240 du Code civil)
En principe, en matière de nullité ou d'anéantissement d'un contrat de vente et de prêt, les restitutions réciproques (l'acheteur rend le capital à la banque, et le vendeur rend le prix à l'acheteur) ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable par le notaire.
Mais la Cour de cassation rappelle l'exception majeure applicable en cas de faillite du vendeur (Cass. civ. 1, 16 septembre 2026, n° 24-11.881, F-D) :
« Il résulte de l'article 1382, devenu 1240, du code civil que, si la restitution du capital restant dû à une banque, résultant de l'anéantissement d'un contrat de prêt et du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l'anéantissement de ces actes peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur. »
Le constructeur étant placé en liquidation judiciaire, les acquéreurs se trouvaient dans l'impossibilité de récupérer le prix de vente auprès de lui pour rembourser la banque. Le notaire et sa société sont donc condamnés solidairement à relever et garantir les acquéreurs du remboursement des 157 331,73 € de capital restant dû à la banque, outre 13 478,27 € de dommages et intérêts aux acquéreurs et plus de 80 136,25 € d'intérêts perdus au profit de la banque.
Ce qu'il faut retenir pour vos litiges immobiliers et VEFA à Marseille et Aix-en-Provence
Cet arrêt de la Cour de cassation du 16 septembre 2026 confirme l'efficacité redoutable de l'audit des actes notariés et des procurations lorsque survient un sinistre financier majeur (liquidation judiciaire d'un promoteur ou d'un vendeur, contentieux de l'annulation de vente immobilière) :
- Vérifier la purge du droit de rétractation (Art. L. 271-1 du CCH) : Toute discordance substantielle entre l'avant-contrat (ou le projet d'acte) et l'acte authentique définitif — notamment sur les modalités financières et l'amortissement du prêt — impose une nouvelle purge du délai de rétractation.
- Actionner la responsabilité civile professionnelle du notaire : Lorsque le vendeur ou le constructeur est insolvable ou en liquidation judiciaire, la mise en cause du notaire (couvert par son assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire) constitue un levier stratégique décisif devant le Tribunal Judiciaire de Marseille et la Cour d'appel d'Aix-en-Provence pour éviter la ruine de l'acquéreur.
Référence : Arrêt de la Cour de cassation, Première chambre civile, 16 septembre 2026, Pourvoi n° K 24-11.881, F-D, Rejet (confirmant CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 28 nov. 2023).
